http://www.hani.co.kr/section-004100020/2004/07/004100020200407211821001.html “원가연동제는 정책실패 ‘눈가림용’ 분양원가공개 서둘러야” 김헌동 경실련 아파트값 거품빼기 운동본부장 △ 약력 : 1955년 서울 출생 ·1983년 쌍용건설 입사·2000년 한국건설정보 대표·2000년 경실련 국책사업감시단장·2004년 경실련 아파트값 거품빼기 운동본부장 최근 분양원가 공개운동의 중심에 서 있는 김헌동(49) 경실련 아파트값 거품빼기 운동본부장의 이력은 상당히 독특하다. 그는 19년 동안 대기업 건설회사에 근무하며 건설현장을 누볐다. 베일에 쌓여 있는 건설업계의 내막을 누구보다 잘 안다는 뜻이다. 95년 삼풍백화점이 붕괴됐을 때, 한달음에 사고현장으로 달려간 그다. 처참하게 무너져내린 콘크리트 잔해 속에서 생존자들을 구조하며 그는 심한 자괴감을 느꼈다. 더 이상 이대로는 안 된다, 건설산업의 근본적인 구조개혁이 필요하다고 판단한 그는, 외국 건설전문가들과 일하며 쌓은 경험을 토대로 해외사례와 개혁방안을 담은 책을 자비로 펴냈다. 경실련 활동에도 적극적으로 참여하기 시작해, 2000년에는 다니던 회사에 사표를 던졌다. 주택 가격의 거품이 어떻게 생기고, 그 과정에서 누가 이득을 챙겨가는지, 먼저 낱낱이 밝혀내야만 문제해결이 가능하다는 게 그의 지론이다. 김 본부장은 “대형 사고가 터져야 잠깐 관심을 가질 뿐, 건설업계의 실상에 대해 국민들이 너무 모른다”며 “분양원가 공개 요구는 첫출발일 뿐”이라고 말한다. 그가 정면으로 겨누고 있는 것은 건설업자와 관련 공무원, 주택 관련 공기업과 각종 협회, 그 산하의 연구기관과 언론이 한 덩어리로 엮이어 막강한 권력을 행사하고 있는 ‘건설족’이다. 그는 주택·건설시장의 구조적인 문제점에 대해 날카로운 비판들을 거침 없이 쏟아냈다. 청와대 경제수석을 지낸 김태동 금융통화위원이 그의 친형이다. - 분양원가의 공개가 필요한 이유는 뭔가? = 아파트값이 총액기준으로 지난해에만 150조원 올랐다. 최근 3년 동안 따지면 500조원이 뛴 셈이다. 서민들 입장에서는 강탈당한 것과 마찬가지다. 이런 식이면, 집 사기가 점점 어려워진다. 현행 주택공급체계에서는 소비자가 보호받을 수 있는 장치가 단 한 가지도 없다. 정부도 소비자를 보호해 줄 의지가 전혀 없다. 짓지도 않은 아파트를 파는 선분양제는 세계에서 우리나라만 한다. 완성된 주택을 판다면 굳이 원가를 따질 이유가 없다. 지금은 아파트를 살 때, 사실상 땅과 주택 2가지 계약을 함께 하는 것과 마찬가지다. 땅은 계약서에 도장을 찍는 순간 매매가 이루어진다. 그러나 집은 다르다. 건설회사에 이런이런 식으로 지어달라고 일종의 도급계약, 주문계약을 하는 것이다. 주문계약을 하면서 주문원가를 알아야 하는 것은 너무나 당연하다. 그래야 계약내용과 차이가 있으면 문제제기를 할 수 있다. 주택공사나 도시개발공사의 원가공개는 더 말할 필요도 없다. 공기업의 주인은 결국 국민이다. 주인이 사업내용을 공개하라는 데 안 하는 건 말이 안 된다. - 정부는 분양원가를 내리는 데는 원가공개보다 원가연동제가 더 효과적이라고 주장하는데. = 그동안 건축비와 토지비가 얼마였는지를 다 밝혀야 한다. 어디에 어느 정도 거품이 끼어 있었는지 확인해야, 해법도 찾을 수 있다. 원가연동제는 5년 전, 분양가 자유화 이전으로 되돌아가겠다는 것이다. 그렇게 1년쯤 가서, 다시 불만이 나오면 원위치하겠다는, 전략상 후퇴일 뿐이다. 과거 5년 동안의 거품의 실체, 잘못된 정책의 실패를 다 덮고 가자는 것이기도 하다. - 노무현 대통령이 원가공개를 하면, 주택공사의 임대주택사업이 큰 어려움에 빠질 수 있다고 지적했는데. = 외국은 전체 주택의 20~40%를 정부가 반영구적으로 소유한다. 평생 노력해도 집 한 채 구하지 못하는 사람들이 있다. 그런 사람들이 혜택을 본다. 우리는 임대주택 비율이 2.5%에 불과하다. 주택공사가 임대주택사업을 한다고 하지만, 대부분이 5년 임대하고 파는 것들이다. 그걸 임대주택이라고 할 수가 없다. 임대주택사업을 하려면 엄청난 돈이 필요하다. 주택공사가 돈이 있나? 없다. 그럼 누가 돈을 갖고 있나. 국민연금 같은 연기금들이다. 이들이 주택임대사업에 적극 나서야 한다. 임대사업은 기금의 재정 안정을 위해서도 꼭 필요하다. - 아파트값 거품빼기 운동을 시작한 계기는 무엇인가. = 지난 2월 경실련이 아파드값 거품빼기 운동본부를 결성했다. 앞으로 몇 년 동안 핵심사업이 될 것이다. 지난해 참여정부가 출범하면서, 그동안의 공급자 위주의 주택정책을 소비자 중심으로 전환하겠다고 선언했다. 노무현 대통령이 그 첫 과제로 후분양제 도입을 검토하라고 건교부 장관에게 직접 지시했지만 제대로 된 게 없다. 지난 2월3일, 건교부가 후분양제 활성화 방안이라는 것을 국무회의에서 보고했는데, 한마디로 시늉만 하다 말겠다는 것이다. 대통령 임기가 끝나는 2007년경 1천가구 정도만 시범적으로 해보겠다는 게 전부였다. 그 많은 국무위원 가운데 그게 정말 활성화 방안인지 아닌지 그걸 판단할 수 있는 사람이 단 한 사람도 없었다는 게 더 문제다. 대통령이 지시해도 이 정도라면, 더 이상 기대할 게 없다. 소비자인 국민이 나서는 방법밖에 없다. 아파트값의 거품을 빼지 않고는 빈부격차도, 근로의욕 저하도 해결할 수 없다. - 건교부가 소극적인 이유는 뭔가. = 경제부처 장관들은 대개 퇴임하고 국회의원으로 간다. 장관으로 있는 동안만 경제 성적표가 잘 나오면 그만이다. 그렇게 하는 데 건설업만큼 효과적인 게 없다. 밑에 있는 관료들도 마찬가지다. 대통령은 임기가 4년이지만 관료들은 30년 간다. 건설업협회나 산하단체, 관련 공기업, 공제조합들이 엄청나게 많은데, 퇴직하고 나면 이런 데 가서 15년 정도는 버틸 수 있다. 전직 상관이 업자 대변해 로비하고, 또 얼마 안 돼 자신도 그곳으로 가야 하는 것이다. 제대로 될 수가 없다. 이런 유착관계로 맺어진 게 바로 건설족, 건설 마피아다. 이들은 막강한 돈과 인력을 갖고 있다. 소비자나 일반 국민은 도저히 상대가 안 된다. 이런 구조를 깨야 한다. 일본도 마찬가지 문제를 겪었다. - 건설산업 자체의 경쟁력은 어떤가. = 80년대 중반까지만 해도 세계적인 경쟁력을 유지했다. 우수한 건설노동자들이 있었기 때문에 가능했다. 지금은 최하위권이다. 이라크 건설특수를 기대하는데, 현실성이 없는 소리다. 우선 건설 관련 법령을 들여다보면 가격 담합이 아주 용이하게 돼 있다. 치열한 경쟁을 하도록 하는 구조가 아니다. 정부공사는 업체가 기본적으로 30~40% 이익을 보도록 공사비를 책정한다. 공사를 따내기만 하면 큰 돈을 버는 것이다. 시민단체의 끈질긴 요구로 최저가 낙찰제가 1천억원 이상 공사에 한해 2001년부터도 도입됐는데, 이게 제대로만 되면 상당한 효과를 볼 수 있다. 매년 정부가 공사비로 40조~50조원씩 쓴다. 그걸 최소한 30~40%, 12조에서 15조원 절약할 수 있다. 거꾸로 말하면, 그동안 건설업자에게 그만큼 정부예산을 퍼줬다는 얘기가 된다. 택지 공급도 마찬가지다. 토지공사가 국민들이 농사 짓던 땅을 강제로 수용해 택지 개발을 한다. 그러면 시가로 평당 800만원 정도 되는데, 그걸 30~40% 싼값에, 그것도 추첨으로 건설업자에게 넘겨왔다. 땅 한 건만 운좋게 낙찰받으면 건설업자들은 아무런 노력도 들이지 않고 앉아서 수백 억원을 챙길 수 있다. 이런 상황에서는 경쟁력 있는 건설업체가 나올 수 없다. - 건설산업의 구조를 어떻게 바꿔야 하나. = 미국이나 영국, 일본도 비슷한 문제를 경험했다. 미국은 94년 클린턴 정부가 들어서면서 건설기간 50% 단축, 시설운용비 50% 절감, 건설 재해율 50% 감소, 건설폐기물 50% 감출 등 7가지 목표를 세우고 범정부적인 추진기구를 만들어 실행했다. 영국과 일본도 마찬가지였다. 비용은 대폭 줄이면서 품질과 수명은 비슷하거나 더 좋게 하자는 것이다. 우리도 과감하게 거품빼기를 해야 한다. 치열한 경쟁환경을 만드는 게 가장 중요하다. 치열한 경쟁을 거친 기업만이 살아남을 수 있도록 기존의 보호막을 과감하게 제거하는 게, 바로 규제개혁 아닌가. 후분양제도 반드시 도입돼야 한다. 지금은 건설업체를 견제할 수 있는 장치가 하나도 없다. 외국에선 건설회사 말고도 프리랜서 건설전문가들이 활발하게 활동한다. 이들은 소비자의 입장에서 움직인다. 프로젝트 파이낸싱도 잘 발달돼 있다. 금융이 철저하게 감독기능을 수행하는 체계다. 건설산업의 경쟁력은 국가 경쟁력과 직결된다. 발전소 건설비용이 줄어야 전기료가 싸진다. 고속도로 건설비용이 내려야 물류비가 준다. 사회간접자본의 건설비용이 싸고 좋아야 원가 경쟁력이 생기고, 기업의 경쟁력도 생긴다. 현재의 고비용 저효율 구조를 바꾸기 위해서는 건설업이 먼저 바뀌어야 한다. 글 = 장승규 기자 skjang@economy21.co.kr